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山梨空き家コラム

甲府市にある空き家の売却・活用・買取を相談する

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今回は山梨県甲府市の空き家を売却する時の相場の求め方や空き家率、地価推移などについて詳しく見ていきたいと思います。空き家の価値(売却相場)は簡易的には「土地の価値+建物の価値+リフォームの価値」で求める事ができます。

日本の場合、文化的に居住期間中にリフォームを行わないことが多いため、通常の空き家では「土地の価値+建物の価値」で売出価格や買取価格を求めます。

山梨県甲府市の空き家率

山梨県の賃貸用住宅の空き家率
(引用元:https://toushi.homes.co.jp/owner/yamanashi/)

上記はトップページの「山梨県の空き家率」で掲載している画像と同様に賃貸用住宅(アパート・マンション・一戸建てなど)に限定した空き家率です。甲府市の空き家率は29.4%となっており、全国平均に比べても高くなっています。

空き家率は直接不動産価格に影響を与え、マクロ環境では供給過剰の状況が続いている事を示しています。そのため、山梨県の県庁所在地である甲府市でさえ、今後、地価が反転し、恒常的に上昇していく可能性は低いと言えます。

山梨県甲府市の土地価格の推移

山梨県甲府市の地価推移(引用元:https://tochidai.info/yamanashi/kofu/)

山梨県甲府市の土地価格の推移は画像のようになっております。バブル期は平均坪単価が100万円を超えることもありましたが、バブル崩壊後は約30年間下落を続けており、現在の平均坪単価は20万円を下回っています。

甲府市の地域別の土地価格については下記の全国地価マップで調べることができます。最も地価の高い甲府市丸の内でも相続税路線価で4-5万円前後/㎡、公示価格で5-6万円強/㎡が相場となっております。

甲府市の地価
(引用元:https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal)

相続税路線価と公示価格

相続税路線価とは相続時の不動産評価額を求めるための価格です。相続税路線価は公示価格(時価と言われている)金額の8割程度とされています。上記画像の42や50と言った数字は相続税路線価を示しており1000円単位となっています。

そのため42と書かれた路線に接する土地の相続税路線価は42,000円/㎡程度となり、概算の公示価格は「42,000円÷0.8=52,500円」となります。ここから3.3を掛けると概算の坪単価を求めることができますが、甲府市の駅近の場合は「時価>公示価格」となる傾向があり、ここで求められる坪単価よりも実勢価格(実際に市場で取引される値段=時価)は高い事が多いです。

一方、駅から遠い地域や甲府でも山奥の地域だと「時価<公示価格」となっており、地域によっては相続税路線価以下で売買される土地も存在します。

空き家の建物価値

空き家の価値は「土地の価値+建物の価値+リフォームの価値」で求めることができます。土地は先ほど、説明した通り相続税路線価や公示価格から概算価値を求めることができます。

一方、建物については以前は新築後20年程度経過すると価値が0円で売買されていましたが、近年は築30年程度でも管理状態が良いものは価値が残存し0円以上で売買されることもあります。

建物の価値

簡易的な価値をグラフにすると上記のような推移になることが多く、仮に新築時を1000とすると築25年から築35年のものは価値0円で売買される傾向があります。

しかし、築40年以上経過した旧耐震基準(昭和56年5月31日までの建築確認において適用されていた基準)の建物になると解体費用(通常80万円〜200万円程度)分のマイナス価値となる事がほとんどです。

そのため「地価の低い地域の空き家」や「土地が狭い空き家」は実質的な価値がマイナスになってしまっていることも多く、通常の売却ルートだと売りたくても売れない事例が発生しています。

空き家のリフォームの価値

不動産は定期的にメンテナンスをしていた場合、その分だけ価値が残存します。弊社の事例で申し訳ないのですが、以前購入させていただいた甲府市相生の空き家では約10年前に「外壁塗装」「バランス釜のユニットバス化」「流し台のシステムキッチン化」「古いフローリングのフロアタイル化」などをしていたため、旧耐震基準の1976年築の不動産でしたが建物価値を0円として「土地の価値+リフォームの価値(50万円程度)」で空き家を買い取らせて頂いた事例があります。

そのため、宅建業者による媒介による売却や買取だとしても通常、リフォーム価値を査定し売出価格や買取価格を決めます。

甲府市にある空き家の相談まとめ

いかがだったでしょうか?今回は甲府市にある空き家の売却相場の求め方などについて見てきました。空き家はオーナーの意向次第ですが売却以外にリフォームして貸す事も可能です。

ただ、甲府駅近くならともかく、駅から遠い立地の駐車場なし物件を再生したからといって賃貸で客付するのは簡単ではありません。

また、価値が残存している建物なのでそのままで売った方が高く売れるのに、悪質な業者に言われるがまま更地化して土地として売却活動をしている事例なども存在します。

弊社へご相談いただければ専門家があなたの空き家にあった最適な解決方法・活用方法をアドバイスさせていただきます。今回の記事が甲府市の空き家の売却や活用の参考になりましたら幸いです。

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